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    行業動態

    物業管理的資金運行

    文字:[大][中][小] 2016-2-1    瀏覽次數:1989    


      物業管理的資金運行是一種動態的流程。物業管理企業要嚴格遵守和執行政府關于物業管理服務收費的規定,堅決抵制亂收費、亂分攤,應精打細算,實事求是,調集和使用好各類資金。首要前提是必須掌握資金運行的各項原則。

     ?。ㄒ唬耙詷I養業”的原則。

      物業管理企業是一個以經營管理為特征的服務行業,它在經濟上是一個獨立核算、自負盈虧、自主經營的企業法人。公司在運行中一方面要盡量減少業主的負擔,做到服務好、收支少、質量高;另一方面又應努力開拓與物業管理相關的多種經營、廣開財源,以達到自我完善、自我運轉、自我發展之目的。應該看到,物業管理這門行當有其特殊性。實踐證明,物業管理的資金運行往往與規模經濟、規模效益有密切的關系。就物業管理公司本身來講,管理、經營與服務又應是融為一體的。

      以業養業這一原則的基本要求是:在物業管理中要求堅持“取之于民,用之于民”,逐步實現“以房養房”、“以區養區”。物業管理中各類費用的測定、收支,均應考慮“業主至上,方便住戶,服務周到,合理合法”。

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      由于各類物業管理收費是根據所提供服務的性質、特點等不同情況,分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。國內物業管理市場尚處于起步和發展階段,在核定各類收費標準時,應充分考慮物業管理企業及業主委員會、產權人、住戶的利益,既要有利于物業管理企業的價值補償,也要考慮業戶的經濟隨能力。具體收費標準,因地制宜,以物業管理服務發生的成本為基礎,結合物業管理企業的服務質量、服務深度進行合理核定;還應根據物價水平的變化適時進行調整。

      “合理”即在物業管理實際操作中,各項費用分攤要合理,測算合乎實際,不能有水分,要一視同仁。

      “公平”,即要平等協商、兩相情原,委托方和管理方的權利義務相等、雙方都不吃虧。

      在實際操作中就需要注意以下幾點:

      1.管理服務費收取標準應進行科學合理測算評估,使業主的能力與物業管理實際水平、服務深度相平衡;

      2.要充分考慮不同檔次、不同類別的物業,不同對象、不同消費層次的需求,體現優質優價、公平合理,不可相互攀比;

      3.在住宅區內的辦公或商業經營用房,可在原收費標準基礎上按150%-200%來征收其管理費這是因為在物業管理中相應發生的勞力投入(如保安、清潔)及費用也有所增加。

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      民主管理的原則,亦包含物業管理企業在資金運用中的公開的原則。物業管理關系千家百戶,資金運行、維修基金籌措,以及管理服務費的收與支出都與老百姓密切相關,因而必須按照民主與公開的原則辦事。

      這一原則的基本要求是,物業管理企業要公開服務項目和收費標準,規范物業管理企業對用戶提供的特約有償服務,并實行明碼標價,定期向業戶公布收支情況,接受業戶監督。

      民主管理就要新生業主和業主委員會的意見,使管理費、維修基金等費用收支、使用、保管能有一個遠東的操作順序。物業管理企業要接受物業所有人和使用人的監督,各類收費應通過契約或協商,并報經物價部門審核鑒證,作好年度的會計審計及定期向業主公布賬目。

      在實際操作中,物業管理企業籌措維修基金,收取管理服務費,均應有收費的依據,并將其向業戶公開,以便取得業戶的支持和配合。在物業管理的資金運行中,對管理者酬金的確定,也應讓業戶理解。如發生上年度管理費虧損,需在下一年度的物業經營管理服務中調整收費標準,更需按民主管理的原則進行系列工作。

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      資金運用中,堅持“??顚S谩钡脑瓌t,一是能規范物業管理企業資金的規范化動作,二是能確保業戶的根本利益不受損害,對業戶、對企業、對國家均有利。

      目前,在物業管理市場上,尚存在著一些不夠規范的資金運行現象。特別是對維修基金的管理。

      1.有的開發公司不落實商品房出售人應提供的維修基金;

      2.有的物業管理企業自選將維修基金移作它用;

      3.有的業主委員會未經討論,挪用維修基金用作融資等等。

      物業管理的資金運行中必須堅持“??顚S谩钡脑瓌t。這一原則要求房產開發公司、物業管理企業、業戶和業主委員會,均需共同遵循。

      《上海市居住物業管理條例》明確規定:“公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時,應當設立物業維修基金”?!白≌鍪蹎挝粦攲⑽飿I維修基金以業主委員會的名義存入金融機構,設立專門帳戶,按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。維修基金應按幢立帳、按戶核算”“物業維修基金應當用于住宅的共同部位、共同設備和公共設施的維修、更新,不得挪作他用”?!皹I主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況,接受業主監督”。上述規定的基本精神適用于一切業。

      總之,物業管理的資金運行必須按照上述四個原則,結合操作,缺一不可,才能保證物業管理的收費合理、使用得當,并使物業管理企業和業戶雙方滿意,使物業管理服務活動在經濟上得到保證。


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